Obligaciones legales para realquilar tu casa
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En todas las épocas los inquilinos han decidido, en uno u otro momento, realquilar una habitación por diversos motivos. Con la situación económica actual, esta actividad ha crecido hasta el punto de convertirse en un nuevo negocio.
Esta modalidad de obtener un dinero extra, conlleva obligaciones legales que debes conocer para no exponerte al riesgo de un desahucio. La Ley de Arrendamientos Urbanos considera el subarrendamiento, nos detalla los requisitos a cumplir y regula las consecuencias en caso de actuar en la ilegalidad.
El realquiler de una casa para fines turísticos o las diferentes habitaciones para convivir y reducir costos, generan nuevas relaciones. Las gestoras de inmuebles o inmobiliarias tienen un papel importante en esta actividad.
Es fundamental conocer las maneras de tributar y las responsabilidades de cada parte en el realquiler. De igual manera, a pesar de todas las regulaciones vigentes los negocios ilegales siguen en aumento. Muchos propietarios tienen en sus viviendas carteles de alquiler y surgen las dudas sobre la forma de gestionarlo.
¿Cuáles son las condiciones legales para realquilar una casa arrendada?
El artículo 8 de la LAU especifica que es legal el subarrendamiento parcial con previo consentimiento del propietario o arrendador. No es lo más habitual, pero debería quedar todo estipulado en el contrato para evitar futuros inconvenientes. Se aconseja especificar cantidad de personas para ocupar el piso, normas de convivencia y mantenimiento, etc. En caso de alquiler sin contrato, se debe solicitar un permiso para subarrendar por escrito.
Con respecto a los precios, el total monetario que se recibe por las diferentes estancias alquiladas no puede superar el valor de alquiler. Es en realidad una actividad muy utilizada por estudiantes para abaratar sus costos y conseguir una continuidad con sus estudios.
En la actualidad, el auge turístico ha incrementado el subarrendamiento y por lo general fuera de la ley. De hecho, existen casos en que los inquilinos de van de la casa por la temporada alta y subalquilan a precios muy superiores a los que abonan por contrato.
Las responsabilidades de pago de impuestos, servicios y las obligaciones contractuales son del arrendatario original. Es esa persona la única que responde frente a los propietarios o arrendadores por cualquier situación que se presente. Cuando se descubre una irregularidad, como puede ser el caso de realquilar sin permiso, se puede solicitar el desahucio. En tal caso, serán necesarias las pruebas documentales, aunque a veces son muy difíciles de conseguir.
Tipos de relaciones jurídicas para realquilar una casa con una Gestora
Si el alquiler depende directamente de una Gestora de inmuebles, se establece una relación jurídica con el inquilino por el período de tiempo limitado. El contrato puede ser diario, semanal o mensual. Si no se prestan servicios hoteleros está exento de IVA y no es obligatorio emitir factura. Por el contrario, cuando la gestora ofrece beneficios como toallas, coladas y demás servicios, debe emitir factura con una repercusión de IVA del 10%.
Otra relación legal que se genera en la industria inmobiliaria es entre Gestora y propietario de la vivienda. La inmobiliaria debe en este caso retener el 19% e ingresar en Hacienda a nombre del propietario. Asimismo, la relación está sujeta al IVA de consumidor final del 21%.
Igualmente, otra forma de generar un contrato es entre propietario y usuario final con una intermediación de la inmobiliaria solo para la consecución del inquilino. En este caso se cobra una comisión a favor de la gestora con factura para el cliente, el propietario. En estos servicios repercute el IVA del 21%.
Como ejemplos de estas modalidades de relación entre Inmobiliaria o Gestora, propietario e inquilino, puedes ver esta consulta sobre facturas e IVA.
Casos más comunes de subarrendamientos ilegales
En muchas ocasiones, los propietarios realizan sus contratos de alquiler y luego se encuentran con que sus casas están ofrecidas como pisos para el turismo. Por lo general, los mismos administradores de las fincas, los vecinos o una visita al lugar son la forma de enterarse. En estas situaciones suele ser difícil disponer de las suficientes pruebas con valor legal para iniciar un juicio.
El negocio ha avanzado tanto que también es común encontrar publicaciones en internet o carteles en el frente de las propiedades, incluso con desconocimiento del mismo propietario.
Desde el punto de vista legal, estas publicaciones pueden ser una prueba más contundente para que el juez apruebe la solicitud de desahucio. En cualquier caso, es un tema que implicará gastos extras de dinero en abogados y pérdidas de tiempo.
Conclusión
El negocio de realquilar casas lleva una gran cantidad de años y crece entre los estudiantes, inmigrantes y el turismo. La Ley de Arrendamientos Urbanos es la que regula en España esta actividad, pero aumentan los problemas de propietarios que se encuentran con sus casas subarrendadas de manera ilegal.
Lo aconsejable es contar con intermediarios o gestoras inmobiliarias que tengan los conocimientos legales adecuados. Estos profesionales suelen tener la posibilidad de realizar un seguimiento administrativo que favorezca tomar medidas con anticipación.
La existencia de contratos bien detallados o permisos con todos los datos es una herramienta fundamental en materia del realquiler de viviendas. Asimismo, hay que conocer los detalles de las relaciones jurídicas entre las diferentes partes, para poder actuar lo antes posible.
Acerca del autor
Graduada en ADE y Derecho por la Universidad Rey Juan Carlos de Madrid (2019) y en posesión del MBA Pharma & Medical devices por ESAME (2021).
Desde 2016 ha formado parte de la asociación universitaria AEGEE (European Student´s Forum), donde fue miembro de la junta directiva en la sede de Madrid durante 3 años.
En el ámbito de la redacción web, comenzó como colaboradora en Mejor con Salud, desde donde evolucionó como editora SEO y redactora, trabajando también para La Mente es Maravillosa y CEUPE (Centro Europeo de Postgrado) hasta llegar al equipo de TeGestionamos en 2019.
En 2020, trabajó para el equipo de marketing de la empresa de inteligencia artificial, Savana. Actualmente, además de continuar su trayectoria con TeGestionamos, forma parte del departamento de Health Economics y Market Access en Boston Scientific.
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